Schweizer Immobilienmarkt 2026: Trends und Prognosen

Schweizer Immobilienmarkt 2026: Das Wichtigste in Kürze

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt 2026 stabil, trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und steigenden Baukosten. Hier sind die zentralen Punkte:

• Preisentwicklung: Wohneigentum verteuert sich moderat um 3 %. Einfamilienhäuser (+3,1 %) und Eigentumswohnungen (+2,8 %) sind gefragt, besonders in urbanen Zentren wie Zürich (+4,5 %).
• Wohnraummangel: Die Leerstandsquote liegt bei 1 %, in Zürich sogar noch tiefer. Rund 80'000 neue Einwohner jährlich erhöhen den Druck auf den Markt.
• Finanzierungsbedingungen: Der SNB-Leitzins bleibt bei 0,0 %, SARON bei –0,04 %. 10-jährige Hypotheken kosten 1,6–1,7 %, doch hohe Eigenkapitalanforderungen erschweren Kredite.
• Investorenverhalten: 98 % der Investoren bewerten die Schweiz als attraktiven Standort. Mehrfamilienhäuser bleiben mit 12,2 % Rendite besonders beliebt.
• Herausforderungen: Strenge Zonenpläne, hohe Baukosten und ESG-Anforderungen bremsen den Neubau. Energieeffiziente Sanierungen gewinnen an Bedeutung.

Ob für Käufer, Investoren oder Eigentümer – 2026 bietet Chancen, aber auch Risiken. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot knapp, und die Preise steigen moderat weiter.

Marktentwicklung und Stabilität 2026

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt auch im Jahr 2026 stabil. Ganze 99 % der befragten Investoren gehen von einer gleichbleibenden Marktentwicklung aus. Diese Einschätzung basiert auf starken Fundamentaldaten: Im vierten Quartal 2025 wurden beeindruckende 4'128 Transaktionen finanziert, und der Gesamtertrag für Mehrfamilienhäuser erreichte 12,2 %.

Faktoren für die Marktstabilität

Drei Hauptfaktoren tragen entscheidend zur Stabilität des Marktes bei: das demografische Wachstum, das anhaltend niedrige Zinsniveau und die strukturelle Knappheit im Angebot. Diese Elemente sorgen dafür, dass die Nachfrage trotz der bestehenden Herausforderungen hoch bleibt. Ende 2025 zählte die Schweiz 9,116 Millionen Einwohner, und jedes Jahr kommen etwa 80'000 Personen hinzu – ein Trend, der den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöht. Besonders in urbanen Zentren wie Zürich wird der Mangel an Wohnraum deutlich: Die Leerstandsquote liegt hier lediglich bei 1,0 %.

Auch die strengen Kreditvergabestandards der Schweizer Banken spielen eine Rolle. Hohe Eigenkapitalanforderungen und eine selektive Margengestaltung bei SARON-Hypotheken verhindern spekulative Überhitzungen. Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate bei EY Switzerland, hebt hervor:

"Switzerland remains a politically and economically stable location overall – and even positions itself as a 'safe haven' for capital in times of uncertainty."

Diese stabilen Rahmenbedingungen bilden die Grundlage für die erwarteten Preisentwicklungen.

Preisprognosen für Wohneigentum

Die stabilen Marktbedingungen spiegeln sich auch in den Preisprognosen wider. Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 3 % erwartet. Konkret sollen die Preise für Einfamilienhäuser um 3,1 % und für Eigentumswohnungen um 2,8 % steigen. Besonders der Kanton Zürich könnte mit einem Zuwachs von 4,5 % hervorstechen, da hier die Knappheit besonders ausgeprägt ist. Bereits im vierten Quartal 2025 verzeichneten einige Kantone zweistellige Preissteigerungen: Schwyz (+12,8 %), Luzern (+11,2 %) und Basel-Stadt (+11,1 %).

Auch die Bauinvestitionen sollen 2026 um 5,3 % zulegen, nachdem sie zuvor über mehrere Jahre stagnierten. Das Angebot bleibt dennoch angespannt. Daniel Schüpfer von avendo fasst die Situation treffend zusammen:

"Die Kombination aus moderatem Preiswachstum und tiefen Zinsen lässt den Schweizer Immobilienmarkt 2026 trotz allen globalen Unsicherheiten stabil erscheinen."

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Preisprognosen nach Immobilientyp

Nach den allgemeinen Preisprognosen werfen wir nun einen Blick auf die Entwicklungen der einzelnen Immobilientypen. Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt 2026 je nach Segment unterschiedliche Trends. Während alle Kategorien moderate Preiszuwächse verzeichnen, gibt es klare Unterschiede zwischen Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Diese Differenzen spiegeln die stabile Marktlage wider, die zuvor beschrieben wurde.

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser bleiben auf dem Markt weiterhin eine Rarität. Der Grund dafür liegt in der extrem niedrigen Neubaurate: Im Jahr 2024 wurden schweizweit lediglich 2'900 neue Einfamilienhäuser gebaut. Pascal Züger von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) bringt es auf den Punkt:

"Single-family houses remain scarce and are becoming moderately more expensive."

Die hohe Nachfrage, insbesondere in Vororten, trifft auf ein stark begrenztes Angebot. Dennoch hat sich das Wachstumstempo verlangsamt. Während in der Vergangenheit Wachstumsraten von etwa 7 % erreicht wurden, sind die Zuwächse nun moderater.

Eigentumswohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine andere Dynamik. Die Verkaufszeiten haben sich verlängert: 2025 betrug die durchschnittliche Zeit, die eine Eigentumswohnung auf dem Markt blieb, 92 Tage – das sind 17 Tage mehr als noch 2023. Dies deutet darauf hin, dass in teuren Städten wie Genf (ca. CHF 17'000/m²) und Zug (über CHF 16'000/m²) die Erschwinglichkeitsgrenzen erreicht wurden. Gleichzeitig stieg das Online-Angebot im Jahr 2025 um 19 %, was den Preisdruck in Zukunft verringern könnte.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser zeigen 2026 besonders starke Entwicklungen. Mit einer Leerstandsquote von nur etwa 1 % und steigenden Marktmieten sind sie für Investoren weiterhin sehr attraktiv. Der anhaltende Wohnungsmangel und der geplante Anstieg der Bauinvestitionen um 5,3 % stützen die positiven Aussichten. Trotz niedriger Direktrenditen aufgrund hoher Kaufpreise bleiben Mehrfamilienhäuser eine bevorzugte Anlageoption für Investoren, die auf Sicherheit setzen.

Die Entwicklungen in den verschiedenen Segmenten hängen stark von den regionalen Marktbedingungen ab. Diese werden im nächsten Abschnitt genauer betrachtet.

Angebot und Nachfrage im Ungleichgewicht

Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeigt ein klares Missverhältnis: Die Bevölkerung überschritt 2024 die Marke von 9 Millionen und wird bis 2026 um weitere 80'000 Personen wachsen. Gleichzeitig lag die nationale Leerstandsquote im Juni 2025 bei lediglich 1,0 % . Dieses Ungleichgewicht treibt die Preise weiter in die Höhe, besonders in wirtschaftlich starken Regionen.

Ein Hauptproblem ist der Mangel an Bauland. Strenge Zonenpläne, langwierige Bewilligungsverfahren und häufige Einsprachen bremsen Neubauprojekte aus. Selbst ein Anstieg der Bauinvestitionen um 5,3 % im Jahr 2026 reicht nicht aus, um den strukturellen Mangel zu beheben . Sebastian Zollinger von PwC Schweiz warnt:

"For Zurich, 14 June 2026 is likely to be a fateful day, as this is the date of the vote on the Housing Protection Initiative, the adoption of which could put additional pressure on the supply side." – Sebastian Zollinger, Director, Head Real Estate Advisory, PwC Schweiz

Diese Angebotsknappheit ist ein zentraler Faktor für die regionalen Unterschiede, die im weiteren Verlauf betrachtet werden.

Urbane Zentren vs. periphere Regionen

Die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt variieren stark zwischen städtischen und ländlichen Gebieten. In Städten wie Zürich und Genf bleibt die Nachfrage extrem hoch, während das Angebot kaum hinterherkommt. So stiegen die Marktmieten in der Region Zürich bis Anfang 2026 jährlich um 5,4 %. Eigentumswohnungen in Zug erreichen Preise von über CHF 16'000/m², in Genf sogar rund CHF 17'000/m². Diese hohen Kosten zwingen viele Käufer, auf günstigere Randlagen auszuweichen .

Im Gegensatz dazu verzeichnen periphere Regionen wie Jura, Graubünden und Appenzell Innerrhoden Ende 2025 Mietrückgänge von –1,6 % bis –1,8 % im Quartalsvergleich – ein Hinweis auf geringere wirtschaftliche Dynamik. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen hier bei lediglich CHF 4'000 bis CHF 5'000/m².

Neben diesen regionalen Unterschieden spielen auch demografische und wirtschaftliche Faktoren eine wichtige Rolle.

Demografische und wirtschaftliche Faktoren

Die strukturellen Engpässe werden durch stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen und demografische Trends verstärkt. Besonders die Nettozuwanderung stabilisiert die Nachfrage. Gleichzeitig bleibt die wirtschaftliche Lage solide: Das reale BIP-Wachstum wird 2026 auf etwa 1,0 % geschätzt, die Arbeitslosenquote liegt bei 3,2 %, und die Inflation bleibt mit 0,1 % bis 0,4 % sehr niedrig . Ein SNB-Leitzins von 0,0 % erleichtert Immobilienkäufe, während Banken Stresszinssätze von 4,5 % bis 5,0 % ansetzen.

Ein weiterer Einflussfaktor ist die Haushaltsbildung. Die Zahl neuer Einzelhaushalte wächst langsamer als in früheren Jahren, was die Nachfrage leicht dämpft. Langfristig könnte sich der Markt jedoch entspannen: Zwischen 2030 und 2045 werden die Babyboomer (Spitzenjahrgang 1964) voraussichtlich rund 400'000 Immobilien verkaufen oder vererben . Bis dahin bleibt die Situation jedoch angespannt, besonders in den städtischen Gebieten.

Investitionsaktivität und Kapitalströme

Der Schweizer Immobilienmarkt zieht im Jahr 2026 dank stabiler Marktbedingungen Rekordkapital an. 98 % der befragten Investoren bewerten die Schweiz als attraktiven oder sehr attraktiven Standort – ein Anstieg gegenüber 93 % im Vorjahr. Besonders bemerkenswert: 46 % der Investoren stufen den Markt als sehr attraktiv ein, im Vergleich zu 35 % im Jahr 2025. Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate bei EY Schweiz, hebt hervor:

"Geopolitische Unsicherheiten – wie US-Zölle, internationale Handelskonflikte, der Ukraine-Krieg oder globale Finanzmarktrisiken – wirken zunehmend als exogene Störfaktoren auf den Schweizer Immobilienmarkt... Dennoch bleibt die Schweiz ein politisch und wirtschaftlich stabiler Standort – und positioniert sich sogar als 'Safe Haven' für Kapital in unsicheren Zeiten." – Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Construction & Building Material, EY Schweiz

Niedrige Zinsen, hohe Kapitalzuflüsse und ein Mangel an Anlagealternativen verstärken diese «Safe Haven»-Funktion – ein klassischer Anlagenotstand. Zudem erwarten 57 % der Marktteilnehmer für 2026 ein steigendes Investitionsvolumen. Diese Kapitalströme beeinflussen besonders die Strategien im Wohnimmobilienbereich.

Wohnimmobilien als bevorzugte Anlageform

Die Bedeutung von Wohnimmobilien zeigt sich klar in den Investitionspräferenzen. 81 % der Investoren fokussieren sich auf dieses Segment, verglichen mit 74 % im Jahr 2025. Der Hauptgrund: 99 % der Investoren schätzen die stabilen Cashflows, die Wohnimmobilien bieten. Mehrfamilienhäuser erzielten Ende 2025 eine beeindruckende Jahresrendite von 12,2 %, während Büroimmobilien lediglich 6,0 % erreichten.

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt strukturell stark, unterstützt durch das anhaltende Bevölkerungswachstum. Zusätzliche Impulse kommen von der Abschaffung des Eigenmietwerts 2025 und den günstigen Finanzierungsbedingungen – der SNB-Leitzins liegt bei 0,0 %. Investitionen verlagern sich zunehmend in Agglomerationen und periphere Regionen mit guter Infrastruktur, da Bauland in städtischen Zentren knapp ist und Bewilligungsverfahren oft lang dauern. 89 % der Experten sehen in diesen Gebieten die grössten Wachstumschancen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Fokus auf Nachhaltigkeit. 94 % der Investoren betrachten den Druck zur CO₂-Reduktion als entscheidenden Faktor. Viele setzen dabei auf energetische Sanierungen bestehender Gebäude anstatt auf Neubauten.

Ausländische Investitionstätigkeit

Internationale Kapitalströme spielen weiterhin eine zentrale Rolle. 69 % der Investoren erwarten für 2026 einen weiteren Anstieg ausländischer Investitionen. Besonders hochinternationalisierte Märkte wie Zürich und Genf profitieren von diesem Trend, während inlandsorientierte Regionen zunehmend ins Hintertreffen geraten. Erik Ganz, Director Real Estate bei EY Schweiz, erklärt:

"Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt strukturell attraktiv, wird aber zunehmend von demografischem Wandel und regionaler Polarisierung beeinflusst." – Erik Ganz, Director Real Estate Assurance Financial Services and Advisory, EY Schweiz

Trotz der Attraktivität des Marktes bleibt die Finanzierung eine Herausforderung. 93 % der Investoren empfinden die Kreditvergabe für Neubauprojekte als schwierig. Dennoch stieg das Transaktionsvolumen 2025 um 7 %, was auf die gelockerte Geldpolitik zurückzuführen ist.

Finanzierungsbedingungen und Zinssätze

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hält Anfang 2026 den Leitzins bei 0,0 %, nachdem sie in der ersten Jahreshälfte 2025 zwei Senkungen um jeweils 25 Basispunkte vorgenommen hat. Der SARON liegt aktuell bei –0,04 %. 10-jährige Festhypotheken haben sich auf einem Niveau von 1,6 % bis 1,7 % eingependelt. Das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz erreichte Ende 2025 einen Höchststand von CHF 1'241,2 Milliarden, was einem Anstieg von 3,2 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Obwohl die Marktzinsen attraktiv bleiben, erschweren kalkulatorische Sätze von 4,5 % bis 5,0 %, die bei Tragbarkeitstests angewendet werden, insbesondere Käufern mit geringem Eigenkapital den Zugang zum Markt. Laut einer Umfrage gehen 94 % der Immobilienprofis davon aus, dass Finanzinstitute im Jahr 2026 ihren Fokus stärker auf risikoarme Segmente und kreditwürdige Kunden richten werden. Jonas Wiesel, Mitgründer von RealAdvisor, beschreibt die Lage so:

"Trotz der gemischten makroökonomischen Aussichten für 2026 trägt das schwache Wachstum dazu bei, die Zinssätze auf einem sehr niedrigen Niveau zu halten... Dies schafft ein 'günstiges Paradoxon', das den Kauf von Wohnimmobilien kurzfristig begünstigt." – Jonas Wiesel, Mitgründer, RealAdvisor

Zusätzlich beeinflussen regulatorische Vorgaben wie ESG-Kriterien und Basel III die Kreditvergabe. 84 % der Marktteilnehmer erwarten, dass Nachhaltigkeitsanforderungen im Jahr 2026 spürbare Auswirkungen auf Finanzierungsbedingungen und Renditeerwartungen haben. Besonders energieeffiziente Immobilien in zentralen Lagen profitieren von einer bevorzugten Behandlung durch Kreditgeber. Prognosen zufolge bleibt der SARON bis Ende 2027 nahe 0,0 %, was stabile Finanzierungsbedingungen gewährleisten dürfte.

Zusammenfassung und zentrale Erkenntnisse

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich 2026 mit einem moderaten Wachstum. Die Preise für Wohneigentum steigen im Durchschnitt um 3 %. Dabei legen Einfamilienhäuser mit 3,1 % etwas stärker zu als Eigentumswohnungen, die einen Anstieg von 2,8 % verzeichnen. Ein stabiler Leitzins von 0,0 % und das begrenzte Angebot schaffen dabei ein Umfeld, das sowohl Käufern als auch Investoren günstige Bedingungen bietet.

Mehrfamilienhäuser bleiben die begehrtesten Anlageobjekte. Mit einer Gesamtrendite von etwa 12,2 % im vierten Quartal 2025 bieten sie attraktive Perspektiven. Geringe Leerstände von etwa 1 % und steigende Marktmieten tragen zur Rentabilität bei. Zudem erzielen energieeffiziente und sanierte Gebäude deutliche Preisaufschläge, während ältere Objekte zunehmend schwerer zu vermarkten sind. Besonders positiv fallen Regionen wie Luzern und Schaffhausen auf, die als Wachstumszentren mit überdurchschnittlichem Potenzial gelten.

Für Käufer bleibt die Situation angespannt. Ein knappes Angebot und mögliche Renovationskosten erfordern eine realistische Kalkulation der Gesamtkosten. Auf deutliche Preisrückgänge zu warten, dürfte aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage wenig erfolgversprechend sein. Investoren sollten neben der Rendite auch ESG-Kriterien berücksichtigen, da 94 % der Marktteilnehmer davon ausgehen, dass Nachhaltigkeitsanforderungen die Finanzierungsbedingungen beeinflussen werden. Verkäufer hingegen profitieren von der hohen Nachfrage, müssen jedoch mit professionellen Bewertungen und einer angemessenen Preisgestaltung der wachsenden Preissensibilität der Käufer begegnen.

Bis Ende 2027 bleiben die Aussichten stabil. Ein SARON nahe 0,0 % und ein jährliches Bevölkerungswachstum von rund 80'000 Personen untermauern die langfristige Stabilität des Marktes. Diese Entwicklungen bestätigen das robuste Bild, das bereits in den vorherigen Analysen gezeichnet wurde. Pascal Züger fasst es treffend zusammen:

„Die Schweiz bleibt in turbulenten Zeiten ein stabiler Hafen."

FAQs

Lohnt sich Kaufen 2026 trotz steigender Preise?

Die Preise für Wohneigentum könnten bis 2026 um etwa 3 % steigen – ein moderater Anstieg, der den Kauf weiterhin interessant macht. Die Nachfrage bleibt stark, und grössere Preisrückgänge sind unwahrscheinlich. Wer langfristig plant, könnte vom Kauf profitieren.

SARON oder Festhypothek – was ist 2026 besser geeignet?

Die Entscheidung zwischen einer SARON- und einer Festhypothek im Jahr 2026 hängt stark von den Zinsprognosen ab. SARON-Hypotheken bieten variable Zinssätze, die besonders dann attraktiv sind, wenn die Zinsen sinken. Im Gegensatz dazu ermöglichen Festhypotheken eine langfristige Zinssicherung, wodurch die Kosten auch bei steigenden Zinsen stabil bleiben.

Für diejenigen, die auf Planungssicherheit setzen, könnte eine Festhypothek die bessere Wahl sein, insbesondere wenn die Zinsen bis Ende 2026 stabil bleiben oder leicht ansteigen. SARON-Hypotheken hingegen könnten für Personen interessant sein, die auf kurzfristige Zinsschwankungen spekulieren und von möglichen Zinssenkungen profitieren möchten.

Welche Regionen haben 2026 das grösste Potenzial?

Laut Prognosen für 2026 werden vor allem Regionen mit einem anhaltenden Mangel an Wohnraum und einem starken Bevölkerungswachstum die grössten Chancen bieten. Dabei sind regionale Unterschiede und Trends in spezifischen Marktsegmenten entscheidend.

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