Top nachhaltige Immobilienfonds in der Schweiz 2026

In der Schweiz gewinnen Immobilienfonds mit Fokus auf ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) zunehmend an Bedeutung. Diese Fonds setzen auf energieeffiziente Gebäude, CO₂-Reduktion und soziale Verantwortung – unterstützt durch regulatorische Vorgaben wie das Klimaschutz- und Innovationsgesetz (KIG), das seit 2025 verbindliche Klimaziele vorschreibt. Anleger profitieren zudem von steuerlichen Vorteilen bei Fonds mit direktem Immobilienbesitz.

Hier sind die fünf führenden Fonds 2026:

• UBS Sustainable Real Estate Switzerland: Fusionierte Portfolios mit 77 Liegenschaften und einer Anlagerendite von 6,6 % (2025). Fokus auf Netto-Null-Ziele und KI-Optimierungen.
• Credit Suisse Real Estate Fund Green Property: Verbesserte ESG-Performance (GRESB 4 Sterne), jedoch sinkende Anlagerendite (0,6 % in 2023).
• Swisscanto (LU) Sustainable Real Estate Fund: Höchste GRESB-Bewertungen (5 Sterne) und CO₂-Reduktion um 90 % bis 2040 geplant.
• Zürcher Kantonalbank Immobilienfonds Schweiz ESG: Fokus auf Wohnimmobilien und nachhaltige Erträge; Gesamtrendite seit 2022: 48,46 %.
• SF Sustainable Property Fund (La Française): Klare Klimaziele (Net-Zero bis 2050) und strenge Energiestandards (GEAK B/C).

Wichtig: Die Auswahl eines Fonds sollte nicht nur auf ESG-Labels basieren. Entscheidend sind Kennzahlen wie CO₂-Intensität, Leerstandsquoten und langfristige Renditen.

1. UBS Sustainable Real Estate Switzerland

Der Fonds ist heute unter dem Namen UBS Mixed Urban bekannt, nachdem UBS Green Property und UBS Direct Urban am 1. April 2026 fusionierten. Das kombinierte Portfolio umfasst 77 Liegenschaften mit einem Gesamtverkehrswert von CHF 4'119 Millionen und jährlichen Mietzinseinnahmen in Höhe von CHF 158 Millionen. Die Leerstandsquote liegt bei 3,4 %, während der Fremdfinanzierungsanteil 27,8 % beträgt.

Mit einer Anlagerendite von 6,6 % per 31. Dezember 2025 gehört der Fonds zu den Spitzenreitern im Schweizer Markt. Studien zeigen, dass Fonds, die regelmässig an Nachhaltigkeitsbenchmarks wie GRESB oder SSREI teilnehmen, über zehn Jahre hinweg durchschnittlich 1,2 Prozentpunkte höhere jährliche Renditen erzielen als Fonds ohne solche Berichterstattung. Diese starke Performance unterstreicht das Engagement des Fonds im Bereich Nachhaltigkeit.

UBS verfolgt eine konsequente Nachhaltigkeitsstrategie: Seit 2015 nimmt der Fonds am GRESB-Assessment teil. Ab 2022 wurden der REIDA-CO₂-Benchmark, basierend auf real gemessenen Verbrauchswerten, sowie verbindliche Netto-Null-Zwischenziele bis zum Jahr 2050 direkt in die Fondsverträge aufgenommen.

«Der REIDA-CO₂-Benchmark beruht auf real gemessenen Verbrauchswerten und stellt sicher, dass die Berechnung der Kennzahlen nach einheitlichem Standard erfolgt. Dies erhöht die Transparenz und Vergleichbarkeit.» – Daniela Jorio, Team Lead Nachhaltigkeit bei Real Estate Switzerland, UBS

Zur Erreichung seiner Nachhaltigkeitsziele setzt UBS auf konkrete Massnahmen wie den Ersatz fossiler Heizsysteme, den Ausbau von Photovoltaikanlagen und KI-basierte Betriebsoptimierungen. Beispiele hierfür sind das Pilotprojekt «Foncipars» oder das Projekt «LOKwerk» in Winterthur-Töss, wo 60 neue Mietwohnungen in Schweizer Holzbauweise mit begrünten Dachterrassen gebaut wurden. Der Fonds ist zudem gemäss den AMAS-Selbstregulierungsstandards offiziell als nachhaltiges Produkt klassifiziert.

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2. Credit Suisse Real Estate Fund Green Property

Der CS REF Green Property gehört zu den führenden nachhaltigen Immobilienfonds in der Schweiz. Bis Ende 2023 erreichte der Verkehrswert der Liegenschaften CHF 3'330,4 Millionen. Dieser Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr ist vor allem auf den Abschluss neuer Projekte im Bereich nachhaltiges Bauen zurückzuführen.

Das GRESB-Rating, das die ESG-Leistungen des Fonds bewertet, zeigt eine deutliche Verbesserung: 2023 erhielt der Fonds 4 von 5 Sternen, während es im Vorjahr noch 3 Sterne waren. Diese Entwicklung verdeutlicht den Fokus auf Nachhaltigkeit. Weitere Leistungskennzahlen des Fonds heben diese Fortschritte hervor.

Die Mieteinnahmen stiegen um 5,9 % auf CHF 119,5 Millionen, während die Leerstandsquote mit 3,8 % stabil blieb. Dennoch sank die Anlagerendite von 5,1 % im Vorjahr auf 0,6 %, was auf die gestiegenen Hypothekarzinsen zurückzuführen ist.

Das Portfolio wuchs durch die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte, darunter «Allverte» in Allschwil, «Parco Brentani» in Lugano und «Cosmos» in Dübendorf. Diese Projekte legen den Schwerpunkt auf nachhaltiges Bauen. Ein weiteres Highlight ist die geplante Fertigstellung von «Tivoli Garten» in Spreitenbach im Frühjahr 2025.

Quelle:

3. Swisscanto (LU) Sustainable Real Estate Fund

Die Immobilienprodukte von Swisscanto, einer Marke der Zürcher Kantonalbank, gehören zu den Spitzenreitern in der Schweiz, wenn es um nachhaltige Anlagen geht. Im GRESB-Assessment 2025 erhielten drei Produkte der «Responsible»-Linie die Höchstbewertung von 5 Sternen und wurden mit dem «Green Star»-Label ausgezeichnet, das für herausragendes Management und ESG-Umsetzungen steht. Diese Bewertungen werden durch detaillierte Kennzahlen gestützt.

Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial erreichte 90 von 100 Punkten und belegte Platz 2 von 12 in seiner Vergleichsgruppe. Die Fonds Responsible IFCA und AST Immobilien Responsible Schweiz schnitten mit jeweils 91 Punkten sogar noch besser ab, wobei letzterer den ersten Platz einnahm .

«Die Spitzenbewertungen und führenden Positionen innerhalb der GRESB Peer Group unterstreichen unser langjähriges Nachhaltigkeitsengagement im Immobilienbereich und ermutigen uns, unsere Nachhaltigkeitsstrategie konsequent weiterzuverfolgen.» – Stephan Lüthi, Head of Real Estate Asset Management, Zürcher Kantonalbank

Auch in Sachen Klimaschutz zeigt der Fonds Fortschritte: Die Treibhausgasintensität des Swiss Commercial Fund sank von 7,2 auf 6,7 kg CO₂e/m², während der Anteil erneuerbarer Energien von 36,1 % auf 39,4 % anstieg. Das langfristige Ziel ist, bis 2050 Net-Zero-Emissionen im Bereich Scope 1 zu erreichen. Bis 2040 soll die CO₂e-Intensität um 90 % im Vergleich zum Basisjahr 2020 verringert werden. Zu den Massnahmen zählen der Einsatz von Grundwasser-Wärmepumpen, Erdwärmesonden und Photovoltaikanlagen mit ZEV-Modellen (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch).

Auch die finanziellen Ergebnisse überzeugen: Der Fonds erzielte eine annualisierte 10-Jahres-Rendite von 7,68 % und eine 5-Jahres-Rendite von 8,02 % (Stand: 31. Dezember 2025). Zudem wird die Verwaltungsgebühr des Swiss Commercial Fund ab dem 1. Juli 2026 von 0,45 % auf 0,40 % gesenkt – ein Vorteil, der auf das gewachsene Fondsvermögen zurückzuführen ist.

Quellen:

4. Zürcher Kantonalbank Immobilienfonds Schweiz ESG

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) bietet unter der Marke Swisscanto nachhaltige Immobilienanlagen an – gestützt auf über 60 Jahre Erfahrung in diesem Bereich. Die Fonds der «Responsible»-Linie sprechen Anleger an, die langfristig denken und sowohl regelmässige Erträge als auch nachhaltige Renditen anstreben.

Mit einem aktiven Managementansatz und gründlicher Analyse werden Wohn- und Gewerbeimmobilien gezielt in den Nachhaltigkeitsprozess integriert. Unterstützt wird dies durch jährlich erscheinende Nachhaltigkeitsberichte, die eine klare Transparenz schaffen. Wie bei den zuvor beschriebenen Fonds stehen auch hier strenge ESG-Kriterien im Fokus. Die wichtigsten Merkmale dieses Fonds sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst:

Quellen:

5. La Française Sustainable Property Fund

Der SF Sustainable Property Fund, oft als La Française bezeichnet, verfolgt einen klaren Ansatz in Richtung Nachhaltigkeit. Dabei setzt der Fonds auf strenge Energiestandards und klar definierte Klimaziele.

Ein entscheidendes Ziel ist die Erreichung von Net-Zero bis 2050, was im Einklang mit den Klimazielen des Schweizer Bundesrates steht. Sowohl neue als auch bestehende Immobilien werden aktiv auf dieses Ziel hin optimiert.

Die Energiestandards sind klar formuliert: Bestandsimmobilien müssen mindestens den Standard GEAK C erfüllen, während Neubauten und Totalsanierungen mindestens GEAK B erreichen müssen. Zusätzlich wird für Neubauten und umfassende Renovationen eine SGNI-Zertifizierung oder ein vergleichbares Nachhaltigkeitslabel verlangt.

Diese strikten Vorgaben bilden die Basis für die langfristige Strategie des Fonds und beeinflussen auch die Renditeentwicklung.

Obwohl keine detaillierten Langzeitdaten zur Renditeentwicklung vorliegen, wird der Dominicé Swiss Property Fund (DSPF) als Referenz herangezogen. Dieser wurde per 31. Dezember 2025 als der bestbewertete Schweizer Immobilienfonds über einen Zeitraum von fünf Jahren ausgezeichnet.

Vergleichstabelle

Die folgende Tabelle bietet eine Übersicht über die wichtigsten Kennzahlen der fünf nachhaltigen Fonds. Sie ergänzt die detaillierten Beschreibungen aus den vorherigen Abschnitten.

Die Tabelle zeigt, dass der SF Sustainable Property Fund mit einer kumulierten Performance von 28,47 % (Stand: April 2026) einen messbaren Erfolg vorweisen kann. Gleichzeitig überzeugt der Zürcher Kantonalbank Immobilienfonds Schweiz ESG mit einer Gesamtrendite von 48,46 % seit seiner Lancierung im Juni 2022, wobei hier ein anderer Bezugszeitraum berücksichtigt wurde.

Alle Fonds setzen auf den schweizerischen Energiestandard GEAK. Der SF Sustainable Property Fund legt dabei klare Mindestanforderungen fest: GEAK C für Bestandsimmobilien und GEAK B für Neubauten.

Fazit

Nachhaltige Immobilienfonds in der Schweiz zeigen, wie sich anspruchsvolle ESG-Ziele mit stabilen Erträgen kombinieren lassen. Ein Beispiel dafür ist der Helvetia (CH) Swiss Property Fund, der im Geschäftsjahr 2025 eine Anlagerendite von 5,15 % erzielte und gleichzeitig mit einem 5‑Sterne‑GRESB‑Rating ausgezeichnet wurde. Ebenso beeindruckend ist der IMMOFONDS, der seine Treibhausgasemissionen im Jahr 2024 um 13,3 % im Vergleich zum Vorjahr senken konnte. Diese Ergebnisse verdeutlichen: Klimaschutz und Rendite können Hand in Hand gehen.

Auch die vorgestellten Top-5-Fonds unterstreichen ihre konsequente Umsetzung von ESG-Kriterien. Die positiven Zahlen zeigen, wie wichtig klare Nachhaltigkeitsziele sind – ein Punkt, den Theresa Keller treffend beschreibt:

„Nachhaltigkeit im Immobiliensektor ist in erster Linie eine Frage des Betriebs und der Transformation des Bestands: Energieverbrauch, Treibhausgasemissionen, Heizsysteme und Sanierungsfahrpläne."

Für Investoren reicht es jedoch nicht aus, nur auf das ESG-Label zu achten. Es ist entscheidend, auch auf Faktoren wie die CO₂‑Intensität, den Anteil fossiler Energien und die GEAK‑Klassen zu schauen. Aufgrund der Komplexität dieser Daten empfiehlt sich eine professionelle Beratung, insbesondere bei indirekten Investments.

Wer fundierte Entscheidungen treffen möchte, kann auf umfassende Unterstützung zählen. Helmut Höhn Immobilien bietet Expertise – von einer kostenlosen Online-Marktwertanalyse bis hin zu persönlicher Beratung bei Bewertung, Verkauf und Entwicklung von Liegenschaften.

FAQs

Wie erkenne ich, ob ein Immobilienfonds wirklich nachhaltig ist?

Ein nachhaltiger Immobilienfonds punktet durch transparente Daten und nachvollziehbare ESG-Kennzahlen. Dabei spielen bestimmte Faktoren eine zentrale Rolle:

• Energieverbrauch: Wie effizient wird Energie genutzt?
• Treibhausgasemissionen: Welche Mengen CO₂ und andere Emissionen entstehen?
• Nutzung fossiler Energien: Wird auf erneuerbare Energiequellen umgestellt?

Zusätzlich ist es wichtig, dass der Fonds klare Sanierungsstrategien verfolgt und systematisch Schritte in Richtung Netto-Null-Emissionen unternimmt. Dabei können Zielkonflikte, wie etwa der Spagat zwischen Rendite und den Kosten für Sanierungen, auftreten. Solche Herausforderungen sollten offen angesprochen werden.

Um die Nachhaltigkeit eines Fonds objektiv bewerten zu können, bieten anerkannte Benchmarks und Indizes eine wertvolle Orientierung. Sie ermöglichen es, die Fortschritte und Ansätze des Fonds im Vergleich zu anderen zu beurteilen.

Welche Kennzahlen sind wichtiger als ein ESG-Label?

Neben ESG-Labels spielen Finanzkennzahlen und operative Leistungsindikatoren eine zentrale Rolle, wenn es darum geht, die Stabilität und den Erfolg eines Investments zu bewerten. Zu den wichtigsten Finanzkennzahlen gehören:

• Gesamtkostenquote (TER): Sie zeigt, welche Kosten im Verhältnis zum investierten Kapital anfallen.
• Agio/Disagio: Diese Kennzahl gibt an, ob ein Investment über oder unter seinem inneren Wert gehandelt wird.
• Renditeabstand zu sicheren Anlagen: Ein Vergleich mit sicheren Anlagen wie Bundesanleihen hilft, das Risiko-Ertrags-Verhältnis einzuschätzen.

Auf operativer Ebene sind vor allem folgende Faktoren relevant:

• Energieverbrauch (kWh/m²): Gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Objekts.
• Anteil nicht-fossiler Energieträger: Zeigt den Fortschritt in Richtung nachhaltiger Energiequellen.
• Treibhausgasemissionen (Scope 1 und 2): Diese Werte machen die Dekarbonisierung messbar und spiegeln die Bemühungen wider, den CO₂-Fussabdruck zu reduzieren.

Diese Kennzahlen und Indikatoren bieten eine klare Grundlage, um die finanzielle und ökologische Performance eines Investments zu bewerten.

Welche Risiken haben nachhaltige Immobilienfonds in der Schweiz 2026?

Nachhaltige Immobilienfonds können eine attraktive Anlageoption sein, bringen jedoch auch spezifische Risiken mit sich, die es zu beachten gilt.

Marktrisiken spielen eine zentrale Rolle. Steigende Zinsen könnten die Bewertungen von Immobilien negativ beeinflussen und gleichzeitig die Kosten für Fremdfinanzierungen erhöhen. Das macht es für Fonds schwieriger, ihre Renditeziele zu erreichen.

ESG-Herausforderungen sind ein weiterer wichtiger Punkt. Nachhaltige Immobilienprojekte erfordern oft kostenintensive Sanierungen, um Umweltstandards zu erfüllen und langfristige Dekarbonisierungsziele zu erreichen. Dabei können Konflikte entstehen: Kurzfristige Renditeinteressen stehen nicht selten im Spannungsverhältnis zu den langfristigen Zielen der Nachhaltigkeit. Zudem bleibt die Vergleichbarkeit von Umweltkennzahlen eine grosse Herausforderung, was die Analyse und Bewertung solcher Fonds erschwert.

Wenn Sie Ihr Portfolio besser verstehen und bewerten möchten, bietet Helmut Höhn Immobilien eine kostenlose Marktwertanalyse und Beratung an – eine wertvolle Unterstützung für fundierte Entscheidungen.

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