Immobilienmarktprognosen verstehen: Leitfaden

Eine Immobilienprognose zeigt mir die wahrscheinliche Richtung – aber nie den exakten Preis meines Objekts. Für die Schweiz heisst das: Ich schaue immer auf Zinsen, Leerstand, Mieten, Bautätigkeit und vor allem auf die Region. Denn ein Markt mit rund 1,0 % Leerstand und SARON-Hypotheken von knapp 1,2 % kann national knapp wirken, lokal aber sehr anders aussehen.

Wenn ich so einen Bericht lese, prüfe ich zuerst diese Punkte:

• Ist von Angebots- oder Transaktionspreisen die Rede?
• Geht es um die ganze Schweiz oder nur um einen Kanton bzw. eine Gemeinde?
• Welche Annahmen stecken dahinter – etwa zu Zinsen, Inflation oder Zuwanderung?
• Ist die Zahl nominal oder real?
• Passt der Trend auch zu meinem Objekt, meiner Lage und meinem Zeitpunkt?

Kurz gesagt: Marktprognosen helfen mir bei Kauf, Verkauf und Halten – aber nur, wenn ich sie mit lokalen Daten und dem Zustand des einzelnen Objekts verbinde. Genau darum fasse ich hier die Kernaussagen so zusammen, dass ich Berichte schnell, nüchtern und ohne Fehlinterpretation einordnen kann.

Die Schweizer Marktgrundlagen hinter jeder Prognose

Regionale Märkte und Objekttypen

Der Schweizer Immobilienmarkt läuft nicht überall gleich. Zürich, Genf und Waadt ticken oft anders als ländliche Regionen oder Tourismuskantone wie Graubünden. Dazu kommt die Demografie: Rund 75 % des erwarteten Bevölkerungswachstums bis 2041 entfallen auf sieben Kantone: Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau und St. Gallen. Kantone wie Tessin, Jura oder Neuenburg altern dagegen schneller und wachsen langsamer. Genau darum werden Prognosen nach Region und Objektart getrennt erstellt.

Auch die Objektart macht einen grossen Unterschied. Preise und Renditen entwickeln sich je nach Segment nicht im Gleichschritt. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser legten bis Q3 2025 jährlich um 4,5 % bzw. 4,6 % zu. Für 2026 werden Anstiege von +2,8 % bzw. +3,1 % erwartet. Bei Renditeliegenschaften fiel das Plus bis Q3 2025 mit 6,9 % pro Jahr noch stärker aus. Für 2026 rechnen viele mit einem Zuwachs von 1,5 % bis 2,0 %, während die Bruttorenditen unter Druck bleiben. Büroflächen sind dagegen weiter ein Mietermarkt, mit stagnierenden Mieten und höherem Leerstandsrisiko.

Schlüsselindikatoren: Preise, Mieten, Leerstand, Bautätigkeit und Finanzierung

Wer Immobilienprognosen liest, sieht fast immer dieselben Kennzahlen. Der erste Punkt: Angebotspreise sind nicht dasselbe wie Transaktionspreise. Angebotspreise zeigen, was Verkäuferschaft gern erzielen würde. Transaktionspreise zeigen, was am Ende am Markt bezahlt wird.

Bei den Mieten ist es ähnlich. Angebotsmieten schlagen stärker aus und zeigen die aktuelle Knappheit direkter. Bestandesmieten sind viel ruhiger, weil sie an den Referenzzinssatz gebunden sind. Der Leerstand von rund 1,0 % per 1. Juni 2025 hält den Druck auf die Angebotsmieten hoch.

Bei der Finanzierung spielt der SNB-Leitzins eine Hauptrolle. Er lag 2026 bei 0,0 %, was SARON-Hypotheken auf knapp unter 1,2 % hielt. Tiefe Zinsen stützen die Kaufkraft. Und wenn mehr Haushalte sich Wohneigentum leisten können, schiebt das die Nachfrage an. Genau das steckt hinter vielen aktuellen Preisprognosen.

Woher die Schweizer Marktdaten stammen und wie Profis damit arbeiten

Solide Prognosen stützen sich nicht auf eine einzelne Quelle. Sie setzen mehrere Datensätze zusammen. Das Bundesamt für Statistik (BFS) liefert mit dem Immobilienpreisindex (IMPI), dem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) und den Bevölkerungsstatistiken (Statpop) die statistische Grundlage. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) ergänzt das mit Zins- und Inflationsdaten. Ihre bedingte Inflationsprognose für 2026 lag bei 0,3 %. Dazu kommen private Anbieter und Banken mit hedonischen Indizes auf Basis von Angebots- und Transaktionsdaten.

In der Praxis schauen Profis aber nicht nur auf grosse Datentabellen. Sie prüfen auch lokale Frühsignale. Zum Beispiel: Wie lange bleibt ein Objekt online? Wie viele Suchabos gibt es für einen bestimmten Objekttyp? Im Q3 2025 lag die Zahl der Suchabos für Eigentumswohnungen 11 % über dem Vorjahr. Das ist ein starkes Zeichen für weiter hohe Nachfrage, oft noch bevor man sie in den Transaktionspreisen sieht. Aus solchen Daten bauen Analysten Modelle, Szenarien und lokale Einschätzungen.

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Wie Immobilienmarktprognosen entstehen

Aus diesen Daten bauen Analysten Modelle, die den Markt in eine Form bringen, mit der sich Prognosen ableiten lassen. Das klingt erst einmal technisch. Im Kern geht es aber um eine einfache Frage: Wie trennt man echte Marktbewegungen von Zufällen im Verkaufsmix?

Statistische Modelle und hedonische Preismethoden

Nicht jede Immobilie ist gleich. Genau deshalb führen simple Durchschnittspreise oft in die Irre. Wenn in einem Quartal vor allem teure Neubauten den Besitzer wechseln, steigt der Schnittpreis. Das heisst aber noch lange nicht, dass alle Immobilien teurer geworden sind.

Hier kommen hedonische Preismodelle ins Spiel. Sie zerlegen den Preis einer Immobilie in messbare Merkmale, zum Beispiel:

• Lage
• Grösse
• Baujahr
• Zustand
• Ausbaustandard

Mit Regressionen lässt sich dann berechnen, wie stark einzelne Merkmale auf den Preis wirken. So entsteht ein bereinigter Index, der eher zeigt, was am Markt selbst passiert ist als nur, was gerade verkauft wurde. Der Schweizer Immobilienpreisindex (IMPI) des BFS arbeitet nach diesem Prinzip.

Auf dieser bereinigten Basis leiten Analysten danach verschiedene Szenarien ab.

Szenarioanalyse und Frühindikatoren

Statistische Modelle sind der Ausgangspunkt. Danach wird gerechnet: Was passiert, wenn Zinsen, Inflation oder Wachstum anders ausfallen als heute angenommen?

Ein Basisszenario geht von den aktuellen Zins- und Inflationsannahmen aus. Ein optimistisches Szenario unterstellt mehr Wachstum, stärkere Zuwanderung und höhere Einkommen. Ein Stressszenario zeigt, was bei steigenden Zinsen oder einer schwächeren Konjunktur passieren könnte.

Dazu kommen Frühindikatoren. Sie zeigen oft schon vor den Transaktionspreisen, in welche Richtung sich der Markt bewegt. Ein gutes Beispiel sind Baubewilligungen: Für Eigentumswohnungen lagen sie im 3. Quartal 2025 um 21 % über dem Vorjahresquartal. Das spricht für mehr Angebot in der nächsten Zeit. Ein weiterer Hinweis ist die Vermarktungsdauer. Wenn Objekte viel länger oder viel kürzer am Markt bleiben als üblich, deutet das auf ein Über- oder Unterangebot hin.

Deshalb kommen Berichte nicht immer zum gleichen Schluss. Sie arbeiten mit anderen Annahmen, anderen Zeitpunkten und teils auch anderen Datenquellen.

Lokales Wissen: Mikrolage, Planung und Regulierung

Gerade in der Schweiz reicht ein Modellwert allein oft nicht aus. Er gibt den Rahmen vor. Ob er im Einzelfall passt, entscheidet die Mikrolage.

Mikrolagemerkmale haben oft grosses Gewicht: die Anbindung an den ÖV, das Schuleinzugsgebiet, Lärm, geplante Infrastrukturprojekte oder eine anstehende Umzonung. Solche Punkte können den Wert einer Liegenschaft stark verschieben, auch wenn man das in einem nationalen Index kaum sieht.

Dazu kommen Regeln und Planungsfragen vor Ort. Die Bauzonenstatistik, lokale Verdichtungsraten und das Alter des Gebäudebestands beeinflussen, wie viel Neubau in einer Gemeinde überhaupt möglich ist. In der Schweiz ist diese Seite des Markts besonders wichtig: Unter 21 untersuchten OECD-Ländern hat sie im Wohnungsbau die tiefste Angebotselastizität.

Genau hier zeigt sich, warum lokale Marktkenntnis so viel zählt. Sie hilft dabei, solche Signale für eine einzelne Liegenschaft sauber einzuordnen und richtig zu gewichten.

Prognosen lesen und für Entscheidungen nutzen

Nach den Modellen kommt die Frage, die am Ende zählt: Was heisst die Prognose ganz konkret für Kauf, Verkauf und Bestand?

Einen Prognosebericht richtig lesen: Annahmen, Bandbreiten und Inflation

Bevor man mit einer Prognose arbeitet, sollte man ihre Annahmen prüfen. Die meisten Berichte in der Schweiz bauen auf einem Basisszenario auf, meist mit bestimmten Erwartungen zu Zinsen und Wirtschaftswachstum. Ändert sich einer dieser Werte, verschiebt sich oft auch die Prognose.

Wichtig ist nicht nur die Richtung, sondern auch die Art der Zahl. Nominale Werte zeigen die Preisänderung vor der Inflation. Erst wenn man die Teuerung abzieht, sieht man die reale Veränderung. Und genau die zeigt, was am Ende bei der Kaufkraft ankommt.

Dazu kommt: Prognosen liefern meist keine exakten Punktwerte, sondern Bandbreiten. Das ist kein Nachteil. Im Gegenteil. Solche Spannen bilden Marktschwankungen besser ab und helfen oft mehr als eine starre Einzelzahl.

Praxisleitfaden für Käufer, Verkäufer und Eigentümer

Für Käufer bleibt die Ausgangslage angespannt: Die Leerstandsquote von rund 1 % stützt die Nachfrage weiter. Wer nicht nur in den teuersten Lagen sucht oder auch kleinere Grundrisse prüft, hat oft bessere Chancen auf einen Einstieg.

Bei Verkäufern lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Inseratsdauer. 2025 lag sie bei Wohnungen bei 92 Tagen und bei Häusern bei 79 Tagen. Bleibt ein Objekt klar länger online, kann das auf einen Anpassungsbedarf beim Preis hindeuten. Manchmal lohnt sich auch ein genauer Blick auf das Objekt selbst. Denn Angebotspreise und effektive Transaktionspreise laufen nicht immer parallel.

Für Eigentümer ist vor allem der steuerliche Zeitplan ein Thema. Grössere Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten sollte man mit Blick auf die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts, voraussichtlich 2028/2029, prüfen, solange diese Kosten noch abzugsfähig sind. Gleichzeitig liegen SARON-Hypotheken bei rund 1,2 %. Das kann ein guter Moment sein, um Finanzierungen zu prüfen oder zu verlängern.

Marktprognose allein vs. Prognose plus objektspezifische Analyse

Eine Marktprognose zeigt, wohin sich eine Region oder ein Segment bewegt. Was sie nicht zeigt: ob dieses Objekt in dieser Gemeinde genau diesem Trend folgt. Mikrolage, Zustand, Objektqualität und lokale Planungsvorhaben können dazu führen, dass der Wert einer einzelnen Liegenschaft klar vom regionalen Schnitt abweicht.

Genau hier liegt der Unterschied zwischen Markttrend und Objektwert:

Eine objektspezifische Marktwertanalyse macht die Einordnung noch schärfer.

Fazit: Prognosen als Orientierung, nicht als Gewissheit

Nach Daten, Modellen und Mikrolage bleibt der Punkt ganz einfach: Eine Immobilienprognose ist kein Versprechen. Sie zeigt nur, was unter bestimmten Annahmen mit gewisser Wahrscheinlichkeit passieren könnte.

Genau dort liegt der Knackpunkt. Prognosen hängen immer an ihren Annahmen. Wenn sich Zinsen, Inflation oder das Wachstum ändern, verändert sich auch das Bild.

Drei Prüfpunkte helfen besonders:

Nationales und Lokales trennen. Für 2026 werden im Wallis Preissteigerungen von rund 4,0 % erwartet, in Genf dagegen nur etwa 1,1 %. Das zeigt ziemlich klar: Ein nationaler Durchschnitt sagt oft wenig darüber aus, was in einer bestimmten Gemeinde oder in einem einzelnen Segment passiert.

Annahmen prüfen, bevor man handelt. Jeder Prognosebericht stützt sich auf Annahmen zu Zinsen, Wirtschaftswachstum und Zuwanderung. Läuft die Realität anders, dreht sich auch die Marktdynamik.

Markttrend und Objektwert nicht gleichsetzen. Selbst wenn eine Region zulegt, kann sich ein einzelnes Objekt ganz anders entwickeln. Gründe dafür sind oft die Mikrolage, der Zustand oder lokale Planungsvorhaben. Darum bleibt eine objektspezifische Einschätzung unverzichtbar. Helmut Höhn Immobilien bietet dafür eine kostenlose Online-Marktwertanalyse.

FAQs

Wie verlässlich sind Immobilienprognosen?

Immobilienprognosen sind keine sicheren Vorhersagen. Sie sind Modelle, die auf Annahmen beruhen – zum Beispiel zu Zinsen, Angebot, Nachfrage, Demografie und Inflation.

Wie verlässlich so eine Prognose ist, hängt stark davon ab, wie offen die Grundlage gezeigt wird. Entscheidend sind vor allem die Annahmen, die Datenbasis und die verwendete Methodik. Wird das nicht sauber offengelegt, bleibt schnell unklar, worauf die Aussage überhaupt beruht.

Dazu kommt: Immobilienmärkte reagieren oft mit Verzögerung. Ausserdem wirken viele Einflüsse gleichzeitig auf den Markt ein. Genau deshalb sollte man Prognosen eher als Szenarien oder Bandbreiten lesen – und nicht als feste Zahl, die später einfach genauso eintrifft.

Welche lokalen Daten sollte ich zusätzlich prüfen?

Achten Sie vor allem auf die Mikrolage: Sonnenexposition, Lärm, Nachbarschaft, Aussicht, Erreichbarkeit sowie die Nähe zu Arbeitsplätzen und Infrastruktur.

Genauso wichtig sind demografische Trends, die lokale Leerwohnungsziffer, die Objektqualität - also etwa der energetische Zustand, das Baujahr und ein möglicher Sanierungsbedarf - sowie lokale Vorgaben wie kantonale Mietrechtsregeln oder kommunale Bauvorschriften.

Wann passt eine Prognose nicht zu meinem Objekt?

Eine Prognose kann bei Ihrem Objekt danebenliegen, wenn sie auf zu groben Segmenten beruht oder Ihre konkrete Lage ausblendet. Viele allgemeine Marktberichte lassen genau die Punkte weg, die am Ende den Unterschied machen: die Mikrolage, den Zustand der Immobilie, den Sanierungsbedarf oder demografische Eigenheiten vor Ort.

Das ist der Knackpunkt: Zwei Wohnungen in derselben Gemeinde können sich preislich ziemlich stark unterscheiden, obwohl sie auf dem Papier ähnlich wirken. Schon ein anderer Strassenzug, ein älterer Ausbaustandard oder ein naher Schulstandort kann viel ausmachen.

Dazu kommt: Prognosen stützen sich immer auf Annahmen zu Zinsen, Nachfrage und Baukosten. Wenn sich diese Annahmen nicht mit der tatsächlichen Entwicklung decken, verliert die Vorhersage an Aussagekraft.

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